Тимофей Сикорский, партнер юридичної фірми «Салком»
В Україні «простих» об’єктів нерухомості практично немає. Як убезпечитися від негативного впливу історії об’єкта на нового власника?
В Україні «простих» об’єктів нерухомості практично немає. Майже кожен об’єкт має свою історію створення, зміни власника і спорів. Як убезпечитися від негативного впливу такої історії на нового власника? Ідеального захисту, на жаль, немає. Але що точно можна (і треба) зробити, так це провести якісну і повну перевірку правового статуту та історії об’єкта нерухомого майна, яким зацікавився потенційний покупець (тобто провести так званий due diligence).
Результати такої перевірки надають потенційному покупцеві повну інформацію про об’єкт, його правовий статус, особливості переходу права власності та історію його створення. Ця інформація надасть можливість покупцеві прийняти зважене рішення щодо придбання чи непридбання об’єкта, а також допоможе правильно оцінити інвестиційні ризики угоди.
Ось блоки інформації про об’єкт, які обов’язково потрібно дослідити, щоб мати більш-менш повну картину:
— історія створення об’єкта. Важливо з’ясувати, хто й коли побудував цей об’єкт, на підставі яких документів, і чи були пов’язані з цим судові процеси. Наприклад, якщо об’єкт був побудований, а документ про його прийняття в експлуатацію скасований, а потім відновлений за рішенням суду, то треба ретельно зважити ризики його придбання;
— попередні власники. Необхідно дослідити безперервний ланцюг переходу права власності на об’єкт від моменту його створення й до теперішнього власника. Це — одне з найскладніших завдань, оскільки рідко коли в останнього власника зберігається вся документація на попередніх володільців. Однак з’ясувати її можна, наприклад, через розширений витяг з Реєстру речових прав, який видає реєстратор, або через адвокатські запити;
— правовий статус об’єкта. Тут важливо проаналізувати, яким чином оформлено право власності на останнього власника, на підставі яких документів, чи виконані ним усі умови набуття права власності. Також треба перевірити всі наявні судові провадження щодо об’єкта й щодо власника, оскільки їх вплив на право власності може бути визначальним.
– технічна складова. Мова про перевірку фізичних характеристик об’єкта та його взаємозв’язок з оточуючим будинком, територією, земельною ділянкою. Важливо переконатися, що придбавається саме той об’єкт, який вам показали (а не той, на дверях якого є табличка із таким же номером приміщення) і який відображений у технічному паспорті. Вкрай важливо переконатися, що після придбання доступ до цього об’єкта не буде заблокований (наприклад, якщо виявиться, що коридор, по якому можна потрапити в приміщення, насправді не коридор, а інше приміщення, власник якого умисно заблокує вам доступ).
Проходження цих чотирьох етапів дослідження в більшості випадків надасть вам об’єктивну інформацію про об’єкт інвестування. Чи слід використовувати он-лайн боти для перевірки? Такі боти доволі ефективно збирають інформацію з відкритих джерел. Враховуючи те, що практично всі джерела необхідної інформації про новобудови вже відкриті (нещодавно навіть Держархубудінспекція відкрила свої дані), то зібрана ботами картинка повинна бути повною. Це часто допомагає в проведенні якісного due diligence, однак доручити он-лайн боту самостійне проведення юридичної перевірки поки що можна хіба щодо нескладних об’єктів (квартира у новобудові, паркомісце).
Слід підкреслити, що цінність юридичної перевірки об’єкта нерухомості полягає не у вмінні швидко зібрати інформацію з відкритих джерел (хоча це теж важливо), а саме у вмінні правильно «читати» наявні документи, вірно співвіднести отримані дані і розумно їх оцінити.
