Що перевірити перед купівлею нерухомості

в Сер 15, 2025

Бути обізнаними у своїх правах – означає бути в безпеці. Перед вчиненням юридично значущих дій, варто детально ознайомитись із чинним законодавством. Купівля нерухомості не виключення, оскільки є відповідальним кроком, який заключається не тільки в огляді квартири, а й в її перевірці.

Перед укладенням договору купівлі-продажу нерухомості важливо провести комплексну юридичну перевірку. Цей процес передбачає аналіз документів, що стосуються власності на нерухоме майно, а також виявлення будь-яких обтяжень, що можуть вплинути на правомірність та законність угоди.

Це дозволить уникнути ризиків, які можуть виникнути вже після укладення угоди.

На що звернути увагу:

Перевірка документів, що підтверджують право власності

Згідно з законодавством України документами, які підтверджують право власності є:

укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дублікат, зокрема:

договір купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковий договір;
договір про поділ спадкового майна;
договір про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;
договір про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно;
договір про виділення частки в натурі (поділ);
іпотечний договір, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;
договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, укладений відповідно до вимог законодавства;
договір оренди житла з викупом.
договір, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об’єктом довірчої власності;
свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;
свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;
видані нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;
свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;
свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 01 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;
судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості;
ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;
інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Перевірка документів, що підтверджують державну реєстрацію речових прав на майно.

Правочини щодо відчуження та застави майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Підтвердження факту наявності в особи певних речових прав забезпечується шляхом використання Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Для цього в режимі реального часу з нього отримуються відповідні відомості.

Інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані речові права, обтяження речових прав містить актуальні на дату та час її надання відомості про зареєстровані речові права, обтяження речових прав, а також відповідні відомості з його невід’ємної архівної складової частини або відомості про відсутність зареєстрованих речових прав, обтяжень речових прав (Актуальна інформація).

За бажанням особи інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані речові права, обтяження речових прав також може додатково містити відомості про набуття цих прав, а також про внесені зміни до відомостей Державного реєстру прав та його архівної складової частини у хронологічному порядку (Деталізована інформація).

Для отримання інформації з Реєстру в паперовій формі необхідно звертатися до державного реєстратора прав на нерухоме майно, адміністратора ЦНАП або помічника нотаріуса, а в електронній формі (тільки Актуальна інформація) інформацію можливо отримати за допомогою Порталу Дія.

Зверніть увагу, що систему державної реєстрації прав відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» запроваджено в Україні з 01 січня 2013 року.

До 01 січня 2013 року державна реєстрація права власності та інших речових прав на об’єкти нерухомого майна, що розташовані на земельних ділянках, проводилась реєстраторами бюро технічної інвентаризації (БТІ) в Реєстрі прав власності на нерухоме майно та на паперових носіях (реєстрових книгах та реєстраційних справах), які досі зберігаються в БТІ.

Також до 01 січня 2013 року державна реєстрація права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) проводилася територіальними органами земельних ресурсів. Насьогодні ж це повноваження виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, Севастопольської міських, районних, районних у містах Києві та Севастополі державних адміністрацій, нотаріусів.

Перевірка іншої не менш важливої інформації

Перевірте, що в Державному реєстрі прав не зареєстровані судові рішення про заборону вчинення реєстраційних дій та/або заяви власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об’єкта нерухомого майна, які є підставою для зупинення державної реєстрації прав.

Зверніть увагу чи не було здійснено перепланування, чи не знесенні опорні стіни. Якщо так, то це має бути належним чином оформлено через дозвільні документи з видачею нового технічного паспорта.

Мало хто задумається, але слід впевнитись, що відсутній борг за комунальні послуги.

Водночас необхідно пересвідчитися, що відчужувач нерухомого майна не внесений до Єдиного реєстру боржників та до нього не застосовані санкції відповідно до Закону України «Про санкції».

Інформацію щодо суб’єктів до яких застосовано санкції можна перевірити за даними Державного реєстру санкцій.

Інформація станом на 15.08.2025р