Відповідно до ст.15 Перехідних положень Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства та земельних часток (паїв), дозволяється за умови набрання чинності законом про ринок земель, але не раніше 1 січня 2013. У жовтні наробила чимало галасу спроба депутатів прив’язати закінчення дії мораторію до моменту прийняття Закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення”, замість вищезгаданого Закону «Про ринок земель». І це при тому, що обидва згаданих закони перебувають у вигляді законопроектів та не прийняті парламентом. За таких умов саме по собі настання дати – 1 січня 2013, поки що мораторію на відчуження землі не скасовує, на що вже неодноразово звертали увагу представники уряду.

Сергій ТЕНЬКОВ,

 Нагадаємо основні положення мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення.

Відповідно до ст.14, 15 Перехідних положень ЗКУ діють такі обмеження. До 1 січня 2013 року забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств. Також не допускається, зокрема, купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі 1) їх у спадщину, 2) обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та 3) вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.

Як уже зазначалось, вказані обмеження діють до набрання чинності законом про ринок земель, але можуть бути скасовані не раніше 1 січня 2013 року, в порядку, визначеному цим Законом. Отже, поки немає згаданого закону немає і встановленого порядку скасування мораторію.

Заборони містять посилання на те, що угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії мораторію на купівлю-продажу або іншим способом відчуження вищезгаданих земельних ділянок та земельних часток (паїв), у частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє, є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення). Фактично йдеться про визнання таких договорів нікчемними.

Отже, ринку земель сільськогосподарського призначення нібито і немає, але ділянки потихеньку одне одному відчужують, попри дію мораторію. Розглянемо деякі із запропонованих фахівцями можливих варіантів угод із землею. Варіанти, на які мораторій не поширюється (обмін, спадщина тощо), не розглядаються за браком місця.

Спроби змінити цільове призначення.

Як вже зазначалося вище, мораторій стосується лише землі за двома видами цільового призначення: а) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; б) для ведення особистого селянського господарства. Зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок забороняється.

Відповідно до ст.22 ЗКУ у громадян земля може мати й інше цільове сільськогосподарське призначення: для садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби. На ці ділянки дія мораторію не поширюється.

Державний комітет України із земельних ресурсів своїм наказом №548 від 23.07.2010 затвердив Класифікацію видів цільового призначення земель для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у державному земельному кадастрі. Земля для ведення товарного сільськогосподарського виробництва має відповідно код 01.01., а земля для ведення особистого селянського господарства – 01.03. Свої окремі коди мають, наприклад, землі для ведення підсобного сільського господарства або для іншого сільськогосподарського призначення.

 Заборонено змінювати цільове призначення (використання) земель, щодо яких діє мораторій. Окремі експерти пропонують вирішувати цю проблему шляхом виділення (поділу) чи, навпаки, шляхом об’єднання вищевказаних ділянок. Йдеться про створення нового об’єкта права власності і відповідно нового об’єкта обліку у земельному кадастрі. За логікою експертів зміни цільового призначення при цьому не буде, бо йдеться про об’єкт, що раніше не існував взагалі (нова земельна ділянка).

У наведеному контексті наявні посилання на Закон України від 05.03.2009 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок». Внесені, зокрема, зміни до ст.126 ЗКУ. Відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку здійснюється після отримання її власником державного акта, що посвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку.

У статті 56 Закону України “Про землеустрій” – при передачі земельних ділянок у власність чи користування та зміні цільового призначення земельних ділянок за проектами землеустрою щодо їх відведення технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку, не розробляється.

Зрозуміло, що у запропонованій схемі багато що залежатиме від лінії поведінки місцевих органів. На наш погляд, спірною уявляється можливість реєстрації, наприклад, виділеної частки з ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва під іншим кодом земельного кадастру.

Часові рамки дії мораторію

Фахівці зазначають, що на їх думку в період з 01.01.2008 р. по 13.01.2008 р. мораторій не діяв. Після прийняття Закону України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів» від 19.12.2006 р., згідно з яким мораторій був продовжений до 01.01.2008 р., Президент України наклав на нього вето. Вважається, що в цей період була можливість укладати угоди про відчуження земель сільськогосподарського призначення.

Дехто звертався до суду з позовом про примусове відчуження земельної ділянки обгрунтовуючи це тим, що на початку січня 2008 р. він уклав з власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення договір купівлі-продажу, передав продавцю (власнику ділянки) гроші, що документально підтверджується і домовився посвідчити договір нотаріально. Однак, продавець до нотаріуса не з’явився. Згідно з ч.2 ст. 220 ЦК України «якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається ». Втім, відома позиція Верховного Суду України, згідно з якою такі позови не можна задовольняти.

Передача землі у тимчасове користування

Оренда. Найчастіше застосовується договір оренди землі з правом першочергового викупу ділянки орендарем після завершення дії мораторію. На підставі ст.1 Закону України «Про оренду землі» це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до ст.93 ЗКУ право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки – на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.

Подібне не є відчуженням, позаяк не змінює власника ділянки, а володіння і користування орендарем є строковим. З іншого боку, надає орендарю згідно із договором можливість використовувати землю для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. За оцінками експертів, вже орендовано 62% розпайованих земель.

Договір емфітевзису. На підставі ст.102-1 ЗКУ право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України. Право емфітевзису можуть відчужуватися або передаватися в порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

Звернення на земельну ділянку судових стягнень за цивільно-правовими угодами

Найчастіше йдеться про надання власнику землі позики (кредиту), який він не може повернути відповідно до умов договору.

Іпотека. Відповідно до ч.4 ст.133 ЗКУ заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки.

Звернення стягнення, в порядку виконання судового рішення за умови відсутності у боржника грошей. На наш погляд, подібне є формою примусового відчуження, отже, підпадає під дію мораторію.

На практиці зустрічаються й інші варіанти угод із землею, що підпадає під дію мораторію. Деякі з них вельми екзотичні або відверто корупційні. Наприклад, відповідно до ст.140 ЗКУ у випадку невідчуження земельної ділянки власниками землі іноземними особами та особами без громадянства їх право власності припиняється. Вважається, що такі ж наслідки очікують на громадян України, які обрали громадянство іншої держави. Відповідно у них, скоріш за все, виникне право відчуження своєї ділянки попри мораторій.

Усе наведене свідчить про те, що мораторій не є достатньо ефективним засобом унеможливлення відчуження сільськогосподарських земель. А головне, чи є у цьому потреба?