Сергій Теньков
доктор філософії у галузі права

З прийняттям Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі – Закон) мають відбутись і певні зміни у регулюванні земельних відносин.

Надання земель під забудову та початок будівництва

У цілому збережено загальний порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування, у тому числі під забудову. Йдеться про норми ст.123 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ).

Як і раніше рішення місцевих органів влади щодо надання землі приймаються на підставі;

• проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок
• технічної документації із землеустрою.

Надання ділянок на підставі проектів землеустрою – здійснюється у разі зміни цільового призначення земельних ділянок відповідно до закону або надання у користування земельних ділянок, межі яких не встановлені в натурі (на місцевості).

Надання у користування земельної ділянки на підставі технічної документації – ділянки, межі яких встановлені в натурі (на місцевості), без зміни їх цільового призначення. та осіб, які беруть участь у судочинстві

Істотні зміни до процедур забудови внесені відповідними нормами Закону.

Так, тепер відповідно до ст.32 Закону усі об’єкти будівництва за складністю архітектурно-будівельного рішення та/або інженерного обладнання поділяються на I, II, III, IV і V категорії складності. Категорія складності об’єкта будівництва визначається відповідно до державних будівельних норм та стандартів на підставі класу наслідків (відповідальності) такого об’єкта будівництва. Віднесення об’єкта будівництва до тієї чи іншої категорії складності здійснюється проектною організацією і замовником будівництва.

Порядок віднесення об’єктів до IV і V категорій складності визначається Кабінетом Міністрів України.

У ст.26 Закону встановлено, що забудова територій здійснюється шляхом розміщення об’єктів будівництва.

Далі встановлена наступна послідовність дій для забудовника:

1. 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;
2. 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи;
3. 3) затвердження проектної документації;
4. 4) виконання підготовчих та будівельних робіт;
5. 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів;
6. 6) реєстрація права власності на об’єкт містобудування.

Далі, у статтях 29-39 Закону вищенаведені процедури деталізуються і конкретизуються.

Так, виникнення права на виконання будівельних робіт, конкретизовано у ст.34 Закону.

Замовник має право виконувати будівельні роботи після:

1. 1) направлення повідомлення про початок виконання будівельних робіт Державній архітектурно-будівельній інспекції або її територіальному органу за місцезнаходженням об’єкта будівництва – щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об’єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України;
2. 2) реєстрації відповідною інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт – щодо об’єктів будівництва, що належать до I-III категорій складності;
3. 3) видачі замовнику відповідною інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт – щодо об’єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності.

Істотно змінено регулювання видачі дозволів на виконання будівельних робіт.

Тепер дозвіл на виконання будівельних робіт є обов’язковим лише на об’єкти будівництва, що належать до IV і V категорій складності. Для решти об’єктів замість дозволу достатньо зареєстрованої декларації про початок виконання будівельних робіт – щодо об’єктів будівництва, що належать до I-III категорій складності.

Істотно посилено захист прав забудовника під одержання самого дозволу (ст.37 Закону). Це одна з принципових новел Закону. Відмову у видачі дозволу на виконання будівельних робіт може бути оскаржено до суду.

У разі якщо дозвіл не видано або відмовлено в його видачі, замовник звертається до центрального органу виконавчої влади з питань будівництва, містобудування та архітектури для вжиття протягом десяти робочих днів заходів, пов’язаних з видачею зазначеного дозволу або відмовою в його видачі. У разі якщо протягом зазначеного строку не буде видано дозвіл на виконання будівельних робіт або відмову в його видачі, право на виконання будівельних робіт виникає на десятий робочий день з дня реєстрації звернення до центрального органу виконавчої влади з питань будівництва, містобудування та архітектури, а дозвіл вважається виданим.

У разі якщо право на будівництво об’єкта передано іншому замовнику або змінено генерального підрядника чи підрядника (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників), дозвіл на виконання будівельних робіт підлягає переоформленню. Переоформлення дозволу не зупиняє процесу виконання будівельних робіт.

Виконавчий орган сільської, селищної, міської ради, місцева державна адміністрація повідомляють через місцеві засоби масової інформації про початок виконання будівельних робіт на об’єктах будівництва, що належать до IV і V категорій складності, на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці.

Виконання будівельних робіт на об’єктах будівництва, що належать до IV і V категорій складності, без дозволу на виконання будівельних робіт або його переоформлення, а також виконання не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самочинним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Знесення самочинно збудованих об’єктів містобудування

Стаття 38 Закону регулює знесення самочинно збудованих об’єктів. У разі виявлення факту самочинного будівництва об’єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа відповідної інспекції державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, державних будівельних норм, стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.

У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, інспекція державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об’єкта та компенсацію витрат, пов’язаних з таким знесенням.

За рішенням суду самочинно збудований об’єкт підлягає знесенню з компенсацією витрат, пов’язаних із знесенням об’єкта, за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке самочинне будівництво.

Замовником робіт із знесення зазначеного об’єкта є інспекція державного архітектурно-будівельного контролю, за позовом якої прийнято відповідне рішення суду.

Тут слід звернути увагу на три важливі обставини:

• необхідною умовою знесення об’єкта є неможливість перебудови з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб;
• однією з підстав для знесення об’єкта є не лише істотне відхилення від проекту або істотного порушення будівельних норм, а й порушення законних прав та інтересів інших осіб;
• законом передбачена лише компенсація витрат, пов’язаних із знесенням об’єкта, за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке самочинне будівництво – таким чином інспекція державного архітектурно-будівельного контролю, фактично, має здійснювати знесення спочатку власним коштом, і лише потім можливе судове рішення про компенсацію. Враховуючи фінансовий стан місцевих органів влади, подібне унеможливлює реалізацію цієї норми закону.

Поновлення договору оренди землі

Певних змін зазнав і Закон України «Про оренду землі». До ст.33 внесені зміни щодо порядку поновлення договору оренди землі добросовісним орендарем.

При цьому зберігається загальне правило, за яким по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Істотна новела полягає у тому, що тепер при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

За таких умов місцеві органи влади тепер можуть звести реалізацію права на поновлення договору оренди добросовісним орендарем нанівець.

Перші проблеми з реалізацією новел закону

За повідомленнями в пресі Держкомпідприємництва не дало своєї згоди на нові дозвільні підзаконні акти, розроблені Мінрегіонбудом на виконання Закону. Зокрема, передбачалося проведення після кожної стадії розробки проектної документації експертизи з подальшою видачею позитивного експертного висновку. Подібне не передбачено законодавством і значно ускладнило б та зробило дорожче проведення проектних робіт.

Крім того, Держкомпідприємництво відмовило у погодженні розробленого Мінрегіонбудом проекту Порядку віднесення об’єктів будівництва до IV та V категорій складності.