З 1 липня всі ЖЕКи України ліквідують. Їх місце займуть об’єднання співвласників багатоквартірніх будинків (ОСББ), які і будуть відповідати за управління та ремонт житлового будинку. Що таке ОСББ, як його створити і які нюанси важливо передбачити, розповідає експертів.
Що таке ОСББ?
Визначення “об’єднання співвласників багатоквартірніх будинків” (ОСББ) закріплено в Законі України “Про об’єднання співвласників багатоквартірного будинку”: це юридична особа, створена власниками квартир та / або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використання їхнього спільного майна та управління, утримання і використання спільного майна .
Чому створення ОСББ стало так актуально?
З 1 липня 2015 року набрав чинності Закон України “Про особливості здійснення права власності в багатоквартірному будинку”, згідно з яким в багатоквартирних будинках, в яких не буде створено ОСББ і не буде прийнято рішення про управління будинком, з 1 липня 2016 року виконавчий орган місцевої влади призначить управителя. Простіше кажучи, житлово-експлуатаційні підприємства (ЖЕКи) будуть скасовані, а замість них будуть створені управляючі компанії, які за рішенням місцевої влади і будуть керувати будинком.
Керуюча компанія – що це?
Керуюча компанія – приватна фірма (або фізична особа-підприємець), основна функція якої – посередництво між власниками житла і тими юридичними і фізичними особами, які надають комунальні послуги. Керуюча компанія укладає договори на вивезення сміття, прибирання прибудинкової території, а також з постачальниками газу, гарячої та холодної води, світла, з сантехниками, будівельниками та іншими виконавцями різних ремонтних або профілактичних робіт. Плату за ці послуги і роботу керуючий пред’являє власникам житла у вигляді іменних платіжок.
Навіщо потрібно ОСББ?
Влада запевняє, що ці законодавчі зміни зроблені насамперед на благо самих же мешканців багатоповерхівок, а також з метою ліквідації монополії ЖЕКів.
Однак багато хто висловлює побоювання, що обслуговувати будинки, в яких так і не встигнуть створити ОСББ і вибрати обслуговуючу компанію, по суті залишаться ті ж самі ЖЕКи, тільки “перейменовані”, з тим же якістю наданих ними послуг. При цьому останні можуть нав’язувати і завищені тарифи.
Яким законом керуватися при створенні ОСББ і при прийнятті рішень, що вже діють об’єднанням?
Звертаємо увагу на те, що закони України “Про об’єднання співвласників багатоквартірного будинку” і “Про особливості здійснення права власності в багатоквартірному будинку” мають різний предмет правового регулювання.
Так, перший визначає “порядок створення, реєстрації, реорганізації, діяльності і ліквідації об’єднань, асоціацій; відносини суб’єктів права власності щодо користування та розпорядження спільним майном співвласників в об’єднанні; відносини між об’єднаннями та асоціаціями; відносини між об’єднаннями, асоціаціями і органами державної влади та органами місцевого самоврядування; відносини між об’єднаннями і господарюючими суб’єктами “.
Другий закон регулює “відносини, що виникають в процесі реалізації прав і виконання зобов’язань власників квартир і нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку”.
Як створити ОСББ?
Шлях створення ОСББ не такий вже короткий і швидкий. Відразу відзначимо, що в одному багатоквартирному будинку може бути створене тільки одне ОСББ – юридична особа, яка має печатку та інші реквізити, а також розрахунковий рахунок в банку.
Тепер покроково:
Потрібно провести установчі збори, яке може скликати ініціативна група, що складається з не менше трьох власників квартир або нежилих приміщень.
Оповіщення про плановане проведення установчих зборів повинно бути складено в письмовій формі і вручено кожному співвласнику під розписку або шляхом розсилки рекомендованих листів не менше ніж за 14 днів до дати проведення зборів.
Провести установчі збори, на якому кожен співвласник або його представник під час голосування має кількість голосів, пропорційну частці загальної площі його квартири або нежитлового приміщення в загальній площі всіх квартир або нежитлових приміщень цього будинку. Рішення буде прийнято, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників.
Чи не набрали відразу голосів – не біда. Згідно із законом у вас є ще час на проведення письмового опитування співвласників, яке може здійснюватися протягом 15-ти днів з дати проведення зборів.
Йдемо реєструвати ОСББ.
Держреєстрація ОСББ здійснюється згідно з порядком, встановленим законом для реєстрації юридичних осіб. Крім того, є ще й Порядок держреєстрації ОСББ, затверджений постановою Кабміну №1521 від 11 жовтня 2002 року.
Для реєстрації потрібно звернутися до виконавчого органу влади за місцем знаходження будинку, в якому створюється об’єднання. При цьому на руках у людини, уповноваженого на реєстрацію об’єднання, повинен бути повний пакет документів, серед яких оригінали протоколу установчих зборів, статуту, список членів ОСББ з їх підписами та інші.
А якщо не згоден?
Беручи до уваги те, що один багатоквартирний будинок – це одне ОСББ, нічого не поробиш, і якщо рішення про створення об’єднання прийнято більшістю (понад 50% власників квартир), то незгодним доведеться підкоритися. У законі це питання чітко прописаний: “Рішення загальних зборів, прийняті відповідно до статуту, є обов’язковими для всіх співвласників”.
Що буде з комунальними тарифами?
Тарифи – це, мабуть, найголовніше питання, яке сьогодні хвилює жителів будинків, особливо в світлі істотного їх підвищення.
Так, порядок обслуговування будинку, вибір обслуговуючої компанії, так само як і сам розмір тарифів за споживані мешканцями комунальні послуги, встановлюються виключно на загальних зборах співвласників.
Одним з плюсів для “осмдшніков” є те, що уклавши договір на обслуговування будинку, буде і з кого спитати. У цьому випадку вже не пройдуть відповіді ЖЕКу, що немає матеріалів, грошей і т.д., адже в разі невиконання умов договору ОСББ зможе розірвати його і перейти до іншої обслуговуючої компанії. Жевріє надія, що це буде стимулювати здорову конкуренцію на ринку надання послуг з обслуговування будинків.
Крім того, ОСББ можуть користуватися державними і міжнародними програмами, спрямованими на розвиток енергозбереження. Так, держава може компенсувати частину кредиту, взятого будинком, наприклад, на утеплення стін і заміну вікон в під’їзді.
Що буде з поточними боргами мешканців перед ЖЕКами?
Борги власників окремих квартир не переходять в борги ОСББ, вони залишаються боргами перед ЖЕКом на підставі раніше укладеного між власником квартири і ЖЕКом двостороннього договору.
Чи можуть ОСББ брати кредит?
ОСББ може взяти кредит тільки за рішенням, прийнятим на загальних зборах.
Чи встигнуть все до 1 липня 2016 роки?
Питання створення ОСББ та успішного його функціонування, на жаль, не такий простий. Мало того, що населенню не вистачає елементарних знань, як його організувати, які вигоди можна отримати, але і на практиці далеко не завжди можна пробудити в мешканцях будинку свідомість і зібрати їх в один час і в одному місці на зборах.
Багато експертів вважають, що Верховна Рада може продовжити встановлений законом термін 1 липня 2016 року, проте особливо сподіватися на це не доводиться, адже подібний законопроект ще не зареєстрований в парламенті, та й часу для цього залишилося занадто мало.
