Відповідно до ст.98 Земельного кодексу України сервітутом визнається право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

Підстави встановлення земельних сервітутів передбачені у ст.100 Земельного кодексу України. Сервітут може бути встановлений на підставі: договору, закону, заповіту або за рішенням суду. 

Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

На підставі ст. 101 Земельного кодексу України дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи.

Земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам.

Власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом.

Власник земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право на відшкодування збитків, завданих встановленням земельного сервітуту.

Види права сервітуту передбачені у ст.99 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) .

Позиція Верховного Суду України з приводу встановлення сервітуту.

Позиції Верховного Суду України з приводу окремих аспектів встановлення земельних сервітутів висловлені у п.22-2 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16.04.2004  N 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» (Із змінами, внесеними згідно з постановою Верховного Суду № 2 від 19.03.2010)

      Вирішуючи спори про встановлення сервітуту, суд має враховувати, що земельний сервітут встановлюється відносно певного об’єкта і не залежить від власників цих об’єктів, оскільки  його дія  зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої його встановлено, до іншої особи (частина перша статті 401 ЦК,  частина перша статті 101 ЗК), а при встановленні особистого сервітуту права закріплюються за певною особою і він припиняється внаслідок її смерті (частина друга статті 401, пункт 6 частини першої статті 406 ЦК).

     Види земельних сервітутів, які можуть бути встановлені рішенням суду, визначені статтею 99 ЗКУ, цей перелік не є вичерпним.

      Встановлюючи земельний сервітут на певний строк чи без зазначення строку (постійний), суд має враховувати, що метою сервітуту є задоволення потреб власника або землекористувача земельної ділянки для ефективного її використання; умовою встановлення є неможливість задовольнити такі потреби в інший спосіб, і в рішенні суд має чітко визначити обсяг прав особи,  що звертається відносно обмеженого користування чужим майном.

     Вирішуючи питання про відшкодування збитків, завданих власникові (володільцеві) земельної ділянки або іншого нерухомого майна, особою, яка користується сервітутом, суд має виходити з того, що таке відшкодування здійснюється на загальних підставах (частина   сьома статті 403 ЦК); щодо земельних сервітутів такі підстави регламентуються Порядком визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. N 284 .

      При розгляді спору про припинення сервітуту на вимогу власника землі суд має враховувати обставини,  які мають істотне значення (наприклад, порушення умов  використання земельної ділянки); інші випадки припинення сервітуту визначені в статтях 406 ЦК, 102 ЗКУ.

На що має звернути увагу адвокат у справах, пов’язаних з сервітутами.

За ознакою – наявність або відсутність протиправного характеру дій відповідача у справі, необхідно розмежовувати:

1) встановлення сервітуту

2) усунення перешкод  у користуванні майном (негаторний позов).

За відсутності протиправного  характеру дій відповідача виключається можливість задоволення негаторного позову про усунення перешкод у користуванні майном. У такому разі позивач для задоволення потреби у доступі до свого нерухомого майна повинен вжити заходів для встановлення земельного сервітуту або іншим способом отримати право користування земельною ділянкою.

      За змістом частини 1 статті 98 ЗКУ України земельний сервітут (крім особистого) може бути встановлений для власника або землекористувача сусідньої земельної ділянки. Відповідно, вимоги особи, яка не є таким власником або користувачем, про встановлення сервітуту для проходу (проїзду) задоволенню не підлягають.

      Адвокат має враховувати, що обов’язковою умовою звернення до суду з позовом про встановлення сервітуту є вжиття особою, яка вимагає встановлення сервітуту, заходів щодо встановлення сервітуту за домовленістю з власником (володільцем) відповідної земельної ділянки. Якщо особа до звернення до суду не вчиняла дій щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін (зокрема, не звернулась до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту), господарським судам слід відмовляти у задоволенні відповідних вимог на підставі статті 16 ЦК України, статті 1 ГПК України у зв’язку з відсутністю у такої особи права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду.

       Слід також взяти до уваги п.3.5 рекомендацій  Вищого господарського суду України від 2.02.2010  N 04-06/15 «Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства». Обов’язковою умовою встановлення земельного сервітуту є неможливість задоволення потреби особи, яка вимагає встановлення сервітуту, в інший спосіб.

       Складовою договору про встановлення земельного сервітуту має бути план земельної ділянки. Користування сервітуарієм чужою земельною ділянкою без відповідної технічної документації та без визначення на місцевості меж дії земельного сервітуту може бути підставою для визнання договору про встановлення земельного сервітуту недійсним у судовому порядку.

       Прикладом типової помилки під час судового розгляду справи про сервітут можуть слугувати матеріали справи  № 8/251-09(2/163-09). Виправляючи помилки попередніх судів Вищий господарський суд України у своїй постанові від 20.04.2010 р. зазначив наступне.

        Помилковим є посилання апеляційного суду в обґрунтування своїх висновків на ст.ст.110,111 Земельного кодексу України, якими передбачено обмеження (обтяження) прав на земельну ділянку, оскільки, по-перше, як встановлено судом та вбачається з п.14.1 рішення … міської ради…, в п.8.1 договору оренди землі йдеться не про обмеження (обтяження) в розумінні ст.ст.110,111 Земельного кодексу України, а про сервітут щодо земельної ділянки площею 0,0838 га, що є предметом регулювання ст.ст.401-404 ЦК України та ст.ст.98-101 Земельного кодексу України.

По-друге, суди не з’ясували, на користь якої особи встановлено згаданий сервітут чи стосується він нежилої будівлі….

По-третє, судами не враховано п.1.8 договору купівлі-продажу від 08.12.2008, укладеного між ВАТ “Е…” та ТОВ “Г…”, згідно якого продавець (ВАТ “Е…”) стверджує, що земельна ділянка, на якій знаходиться об’єкт купівлі-продажу (нежила будівля…), та прилегла до неї земельна ділянка, необхідна для обслуговування нерухомості, знаходиться у строковому платному користуванні продавця на підставі укладеного з … міською радою договору оренди земельної ділянки  №05/77 від 01.06.2005.

Окрім того, навіть в разі встановлення вказаного сервітуту в інтересах попереднього власника нежилої будівлі… (ВАТ “Е…”) слід врахувати, що згідно з ч.4 ст.403 ЦК України та ч.2 ст.101 Земельного кодексу України сервітут не підлягає відчуженню та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам.

      В цілому ж практика застосування земельних сервітутів потребує системного вивчення та узагальнення на рівні правової доктрини.      

Сергій ТЕНЬКОВ

доктор філософії у галузі права